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建築物の省エネ性能を評価する手続きには、多くの種類が存在します。中には、税制優遇や補助金など、金銭面でのメリットを得られる手続きも存在します。この記事を読むと、以下の内容について、理解することができます。
・省エネ性能を評価する手続きにはどのようなものが存在するのか
・その手続きは必要なのか、任意で行うものなのか
・手続きをすることによるメリット・デメリットはあるのか
各手続きの特徴とメリット・デメリットを押さえて、顧客のニーズに応じて使い分けましょう。
省エネ性能を評価する主な手続き
建築物の省エネ性能を評価する主な手続きは、以下の表のとおりです。
・住宅性能評価
・フラット35
・長期優良住宅
・BELS
・省エネ適合性判定それぞれの手続きについて、解説していきます。
住宅性能評価（対称：住宅）
出展：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「新築住宅の住宅性能表示制度について」
住宅の性能を10の項目に分けて、評価をする任意の制度です。評価を受けることができる項目は、以下のとおりです。
・構造の安全性
・火災時の安全性
・劣化対策
・維持管理更新への配慮
・温熱環境（外皮性能
・一次エネルギー消費性能といった省エネ性能）
・空気環境
・光
・視環境（採光の確保）
・音環境
・高齢者等への配慮
・防犯
図面審査により住宅の性能を評価する設計住宅性能評価と、工事された住宅の性能を検査により評価する建設住宅性能評価の２つの手続きに分類され、それぞれの手続きにおいて、「設計住宅性能評価書」「建設住宅性能評価書」を受け取れます。
メリット
・住宅の様々な性能を等級により可視化できる
・構造の安全性が高い住宅（耐震等級２や３）は地震保険の割引を受けられる
・温熱環境（省エネ性能）が良好な住宅に対して補助金が交付される制度がある
構造の安全性（耐震等級）や、温熱環境（省エネ性能）を、高めることにより、保険料の割引や補助金を受けることができる点が、主なメリットとなります。
デメリット
・評価を受けるための設計や申請の費用がかかる
・審査項目が多く、設計や準備に手間を要する
・設計評価が完了しないと工事に着手できない
実務者の立場から見ると、手間がかかることが大きなデメリットとなります。少なくとも、構造の安全性、劣化対策、維持管理更新への配慮、温熱環境（省エネ性能）、の４つの項目について、評価する必要があるため、準備に係る時間は、手続きの中でも特に多いです。
フラット35（対称：住宅）
出典：住宅金融支援機構「【フラット35】技術基準・検査ガイドブック」
住宅ローンの金利を35年間固定できる任意の制度です。金利の固定を受けるための基準は、以下のとおりです。
・基準項目（接道、住宅の規模、居住室の数、戸建型式）
・断熱性能（断熱等性能等級４以上）
・エネルギー消費性能（一次エネルギー消費量等級４以上）
・住宅の構造（耐火構造又は耐久性基準）
・配管設備の点検措置（点検口などの設置）
手続きの流れは以下のとおりです。
・工事を始める前の図面審査
・工事中の中間検査
・工事完了時点の竣工検査
これらの手続きを経て、金利の固定を受けることができます。
メリット
・金利が上がる心配がない
・お金を借りやすい
デメリット
・市場金利が下がっても金利が変わらない
・変動金利に比べて、契約当初の金利が高い可能性がある
また、通常プランよりさらに金利を低くできる「フラット３５S」というプランもあります。例えば、省エネ性能による場合、以下のような性能が必要となります。
・断熱性能（断熱等性能等級５以上）
・エネルギー消費性能（一次エネルギー消費量等級５以上）
この他、ZEH水準の性能を持たせたり、耐震性能を向上させるなど、金利を低くするためのプランが複数存在します。
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長期優良住宅（対称：住宅）
出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「認定制度概要パンフレット（新築版）」
金利優遇を受けたり、税制優遇を受けることができる任意の制度です。外皮の性能の他、エネルギーの消費性能の他、構造耐力、耐久性、維持管理のしやすさについて、基準が定められています。
図面の審査により長期優良住宅であることの認定を受けることができます。認定を受けた住宅は、維持保全の状況について記録を作成し、保存することが求められます。
メリット
・住宅ローンの金利を引き下げることができる
・所得税を引き下げることができる
・地震保険の割引きを受けることができる
デメリット
・省エネ性能の他、構造や耐久性に関する基準があり、設計や準備に費用を要する
・手続きが完了しないと、工事に着手できない
・維持保全の状況について記録を作成しなければならない
維持保全の記録を作成しなければならないことが、他の手続きと最も異なる点となります。
BELS（ベルス、対称：住宅・非住宅）
出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「建築物省エネルギー性能表示制度とは」
【 建築物省エネルギー性能表示制度とは | 建築物省エネルギー性能表示制度について | 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会 (hyoukakyoukai.or.jp) 】
建築物のエネルギーの消費性能を評価書により可視化することができる任意の制度です。図面や計算書の審査により、建築物のエネルギー消費性能を評価します。
メリット
・建築物の省エネ性能を可視化できる
・「ZEH（ぜっち）」や「ZEB（ぜぶ）」であることを示すことができる
・工事を着手した建物や、完成した建物を評価することができる
デメリット
・金利や税制優遇を受けることはできない
「ZEH（ぜっち）」や「ZEB（ぜぶ）」とは、年間のエネルギーの収支をゼロにすることを目指した建築物のことを指します。
ZEHやZEBの基準を満たす建築物は、さまざまな補助制度の対象となります。都道府県や各種団体が運営する、ZEHやZEBの計画に対する補助事業も、多く存在します。これらの補助金を受けるために、BELS評価書が必要になるケースが多いです。
省エネ適合性判定（対称：2023現在は非住宅）
現在、中規模以上（300㎡以上）の非住宅建築物に対し、義務付けられている手続きです。国が定める基準値より、計画する建物のエネルギー消費量が、基準値より少ないことを、図面と計算書により審査をします。
メリット
・計算書をBELS等の手続きに活用することができる
デメリット
・手続きが完了しないと、工事に着手できない
手続き完了を示す「省エネ適合判定通知書」がないと、確認済証が交付されないため、省エネ適判の手続きが完了しないと、工事に着手できないことになります。
2024年には、大規模（2,000㎡以上）の非住宅の基準が引上げになること、2025年には、小規模（300㎡未満）の非住宅建築物と全ての住宅が、省エネ適判の対象となることが予定されています。（一部、省エネ適判の対象とならない例外もあります。）
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まとめ
省エネ性能を評価する手続きについて紹介しました。要点は以下のとおりです。
・省エネ適合性判定は義務制度、他の手続きは任意の制度
・長期優良住宅など、手続きが完了しないと工事に着手できないものがある
・金利優遇を受けたいなら長期優良住宅がお勧め
・金利固定を受けたいならフラット３５がお勧め
各手続きの特徴とメリット・デメリットを押さえて、顧客のニーズに応じて使い分けましょう。
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