不動産投資と省エネ基準 2025年以降の市場変化を読む

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Contents

1 不動産投資の新たな指標「省エネ性能」
2 省エネ基準義務化
3 法改正後の義務化が不動産投資市場に与える影響
4 ESG投資の拡大がもたらす変化
5 ZEB化による不動産価値の向上
6 投資家が活用できる支援制度
7 2026年の市場変化を読む
8 まとめ：省エネ基準対応は「リスクヘッジ型投資戦略」へ

不動産投資の新たな指標「省エネ性能」

これまで不動産投資の判断基準は「立地」「賃料利回り」「築年数」などが中心でした。しかし2025年の省エネ基準義務化を前に、建物の環境性能そのものが投資判断の新たな指標となりつつあります。省エネ性能の高い建物は運用コストの削減だけでなく、賃料プレミアム・資産価値の維持にも寄与するため、投資家・デベロッパー双方にとって見逃せないテーマです。本記事では、省エネ基準義務化が不動産市場に与える影響と、投資戦略の変化を整理します。

省エネ基準義務化

2025年4月以降、すべての新築住宅・非住宅において「省エネ基準適合」がすでに義務化されています。これにより、設計・施工段階から一次エネルギー消費量を基準値以下に抑えることが求められます。

この動きは「カーボンニュートラル実現」に向けた国のロードマップの一環であり、2030年までに新築建築物の平均でZEB・ZEHレベルの省エネ性能を実現することが目標とされています。

施行年	主な内容	対象
2022年	大規模非住宅建築物の省エネ基準適合義務化	2,000㎡以上の建築物
2025年	全ての新築住宅・非住宅への義務化拡大	全建築物（規模問わず）
2030年目標	平均でZEH・ZEB水準の実現	新築全体

法改正後の義務化が不動産投資市場に与える影響

この制度改正は、投資用不動産の「二極化」を進めると予想されています。すなわち、省エネ対応物件は賃料上昇・空室率低下といった好循環を生み出す一方、非対応物件はテナント離れや売却価格下落といったリスクを抱える可能性があります。

分類	特徴	投資リスク／メリット
省エネ対応物件（ZEB・BELS等）	環境性能が高く、補助金・金融優遇あり。	賃料プレミアム・ESG投資対象に適合。
旧基準物件（非対応）	エネルギー効率が低く、改修コストが高い。	資産価値下落・賃貸競争力の低下。

特にオフィス・商業施設では、テナント企業がESG方針に基づき「環境性能の高い建物」への入居を重視しており、ZEB認証を持つ物件は長期的に安定した賃料収益を確保できる傾向があります。

ESG投資の拡大がもたらす変化

ESG（環境・社会・ガバナンス）投資の観点からも、省エネ性能は重要な評価指標となっています。不動産ファンドやREIT（不動産投資信託）では、ポートフォリオ全体のCO₂排出量削減目標を掲げるケースが増えています。

環境認証を取得している建物は、資産運用会社や年金基金などからの投資対象として選ばれやすく、「グリーンボンド」や「サステナビリティ・リンク・ローン」の発行にも有利です。

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ZEB化による不動産価値の向上

東京都内のあるZEB Readyオフィスビルでは、導入後に以下のような成果が確認されました。

項目	ZEB導入前	ZEB導入後
年間エネルギーコスト	100％（基準）	▲40％削減
空室率	6.5％	2.1％
賃料単価	19,000円／坪	21,500円／坪（約13％上昇）

ZEB導入による光熱費削減が、テナント満足度と入居安定化を生み、結果的に投資回収を早める結果となりました。

投資家が活用できる支援制度

国や自治体は、省エネ建築物への投資促進のために、以下のような支援策を展開しています。

支援制度	内容	対象／効果
ZEB補助金（経産省）	ZEB化にかかる設計・設備費の最大2/3を補助。	中小事業者・オフィスビル。
グリーンローン（金融機関）	環境性能の高い不動産に対して低金利融資。	不動産オーナー・開発業者。
固定資産税軽減措置	長期優良住宅や低炭素建築物の認定取得で軽減。	住宅投資家・法人。